Key Highlights
- Krungthai COMPASS เสนอ 3 Quick Wins สำหรับการลดการปล่อยมลภาวะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้แก่ 1) การติดตั้งระบบ BAS หรือ Building AutomationSystems อย่างเต็มรูปแบบซึ่งจะช่วยควบคุมระบบต่างๆ ภายในอาคารได้อย่างมีประสิทธิภาพ สามารถลดการใช้พลังงานได้ 20% คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน หรือ ROI ที่ 5%
- แนวทางต่อไป คือ 2) การเปลี่ยนระบบส่องสว่างเป็นหลอด LED ซึ่งใช้เงินลงทุนที่ไม่สูงนัก และสามารถคืนทุนได้เร็วจากการมีค่าใช้จ่ายด้านระบบส่องสว่างที่ลดลงจากเดิมถึง 35-80% นอกจากนี้ยังเป็นแนวทางที่
สามารถดำเนินการได้รวดเร็วภายในเวลา 30-60 วัน เท่านั้น - 3) การเปลี่ยน Façade หรือเปลือกอาคารเป็นกระจกคุณภาพสูง (Low-E) โดยจากคุณสมบัติที่สามารถควบคุมปริมาณความร้อนอาคารได้มีประสิทธิภาพจะช่วยให้อาคารมีการใช้พลังงานลดลง 4.5% คิดเป็น ROI ที่ 14.0% อย่างไรก็ดี มีข้อสังเกตว่าการเปลี่ยน Façade เป็นกระจก Low-E ค่อนข้างใช้เงินลงทุนที่สูง
หลายสิบล้านบาท และแนวทางนี้จะเหมาะกับอาคารที่มีเปลือก Curtain Wall อยู่ก่อนแล้ว นอกจากนี้ ด้วยระยะเวลาในการรื้อถอนกระจกเดิมและติดตั้งกระจกใหม่ที่อาจนานถึง 180 วัน เจ้าของอาคารจึงต้องบริหารจัดการให้ดีเพื่อไม่ให้กระทบกับกลุ่มผู้เช่าเดิม ตลอดจนผู้ที่เข้ามาใช้อาคารในปัจจุบัน
กณิศ อ่ำสกุล
Krungthai COMPASS
ทำไม ต้องให้ความสำคัญกับการลดการปล่อยมลภาวะ?
ข้อมูลจาก IEA ระบุว่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เป็นธุรกิจที่มีการปล่อย CO2 ที่ค่อนข้างสูงถึง 3.7 พันล้านตัน โดยส่วนใหญ่เป็นการปล่อยมลภาวะทางอ้อม (Indirect Emission) เป็นหลัก ซึ่งมาจากกิจกรรมการใช้ไฟฟ้าเพื่อการดำเนินการของตัวอาคารเองไม่ว่าจะเป็นระบบทำความร้อน ความเย็น หรือระบบปรับอากาศ ระบบไฟฟ้าส่องสว่าง ตลอดจนการใช้ไฟฟ้าสำหรับอุปกรณ์สำนักงานและอาคารโดยทั่วไป อาทิ ลิฟต์โดยสาร และบันไดเลื่อน เป็นต้น
และเพื่อเป็นการบรรลุเป้าหมาย Net Zero ในปี 2573 (ค.ศ. 2030) เจ้าของอาคารเชิงพาณิชย์จำเป็นต้องลดการปล่อย CO2 ลงอย่างมีนัยสำคัญ โดย IEA ประเมินว่าในระยะเวลา 6-7 ปีต่อจากนี้ การปล่อย CO2 ของธุรกิจต้องลดลงจาก 3.7 พันล้านตัน เหลือ 1.6 พันล้านตันในปี 2573 ประเด็นนี้อาจก่อให้เกิดคำถามถึงแนวทางการลดการปล่อย CO2 ว่าปัจจุบันมีวิธีการอย่างไร? ใช้เงินลงทุนเท่าไหร่? และที่สำคัญสุดคือผลตอบแทนที่ได้คุ้มค่าหรือไม่?
นอกจากนี้ พฤติกรรมของผู้เช่า (Tenants) เองก็ได้หันมาให้ความสำคัญกับการเช่าพื้นที่ในอาคารที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืนและได้รับรอง Green Building กันมากขึ้น สะท้อนจาก 3 ใน 4 ของผู้เช่าที่ยอมจ่ายอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้น จากรายงาน Future of Work Survey 2022 ที่เผยแพร่โดย JLL ซึ่งเป็นการสำรวจผู้เช่าสำนักงานกว่า 1,000 ราย จาก 13 ประเทศทั่วโลก ได้ระบุว่า 22% ของกลุ่มตัวอย่างมีการเช่าอาคารสำนักงานที่ได้รับรอง Green Building อยู่แล้วในปัจจุบัน โดยยอมที่จะจ่ายอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้น ขณะที่กลุ่มตัวอย่างอีก 52% ปัจจุบันยังไม่ได้เช่าอาคารสำนักงาน Green Building แต่มีแผนที่จะยอมจ่ายอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้นเพื่อย้ายไปอาคารดังกล่าวภายในปี 2568 (34%) และหลังปี 2568 (18%)
ข้อมูลดังกล่าวแสดงให้เห็นว่ากลุ่มผู้เช่ากว่า 74% ต่างให้ความสำคัญและยอมที่จะจ่ายค่าเช่าสำนักงานที่สูงขึ้นแลกกับการเช่าพื้นที่ที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืนและได้การรับรองว่าเป็นอาคารรักษ์โลก
สถานการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นกับผู้เช่าสำนักงานของไทยเช่นเดียวกัน สังเกตได้จากความต้องการเช่าอาคารสำนักงานย่านศูนย์กลางธุรกิจของไทยในรอบ 4 ไตรมาสล่าสุด (Q1/66-Q4/66) ที่มีการเช่าสุทธิเพิ่มขึ้น 150.5 พันตร.ม. พบว่าเกือบทั้งหมดเกิดขึ้นในสำนักงาน Green Building ที่ 145.2 พันตร.ม. คิดเป็นสัดส่วนถึง 96.5% และด้วยความต้องการที่เกิดขึ้นจึงไม่น่าแปลกใจนักที่อาคารสำนักงาน Green Building จะสามารถกำหนดอัตราค่าเช่าในระดับที่สูงกว่าสำนักงานทั่วไป สะท้อนจากข้อมูล 5 ปีล่าสุดที่ชี้ว่าอาคารสำนักงาน Green Building มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 1,003 บาท/ตร.ม./เดือน สูงกว่าอาคารสำนักงานทั่วไปที่ 911 บาท/ตร.ม./เดือน อยู่เกือบ 10% โดยส่วนต่างดังกล่าวอาจขึ้นไปแตะ 15-20%[1] ได้ในบางโครงการและบางทำเล
ทั้งนี้ หากผู้ประกอบการต้องการดำเนินตามมาตรฐาน Green Building อาทิ LEED และ TREE ซึ่งรองรับทั้งการก่อสร้างอาคารใหม่และการปรับปรุงอาคารเดิมก็สามารถปฎิบัติตามแนวทางที่แต่ละมาตรฐานนั้นกำหนดได้ เช่น สำหรับมาตรฐาน LEED จะให้น้ำหนักในหมวด 1) พลังงานและบรรยากาศ (Energy & Atmosphere) 2) คุณภาพของสภาพแวดล้อมในอาคาร (Indoor Environmental Quality) และ 3) การเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้น้ำ (Water Efficiency) ซึ่งเป็นหน้าที่ของผู้ประกอบการที่จะปรับปรุงอาคารให้ได้ตามข้อกำหนดในแต่ละหมวด
อย่างไรก็ดี หากต้องการปรับปรุงอาคารอย่างเต็มรูปแบบต้องใช้เงินทุน และระยะเวลาที่ค่อนข้างนานทั้งการจัดจ้างที่ปรึกษา การหาผู้เชี่ยวชาญในมาตรฐานต่างๆ ตลอดจนส่งผลสรุปให้กับผู้รับรองซึ่งอาจใช้เวลาเกือบปี ในบทความนี้ Krungthai COMPASS จึงอยากนำเสนอ 3 Quick Wins ที่จะทำให้ผู้ประกอบการสามารถปรับปรุงอาคารของตนให้ Less-Brown และ More-Green ผ่านการลดการใช้พลังงานของอาคาร ภายใต้ทรัพยากรด้านการเงินและระยะเวลาที่จำกัด
Quick Wins#1 Building Automation System (BAS)
Building Automation Systems หรือ BAS คือ ระบบเครือข่ายคอมพิวเตอร์ที่ทำหน้าที่บริหารจัดการและควบคุมอาคารโดยอัตโนมัติผ่านการเชื่อมต่อระบบหลักๆ ของอาคาร อาทิ ระบบไฟส่องสว่าง ระบบปรับอากาศ (HAVC) หรือระบบลิฟต์เข้าด้วยกัน ส่งผลให้การใช้พลังงานของอาคารลดลงได้เฉลี่ย 20% โดย ระบบ BAS ประกอบไปด้วย 3 ส่วนหลักด้วยกัน ได้แก่ 1) Sensors ทำหน้าที่ตรวจวัดสภาพแวดล้อมมิติต่างๆ ของอาคาร อาทิ อุณหภูมิ การเคลื่อนไหวของผู้ใช้อาคาร ความชื้น หรือแสงสว่าง 2) Controllers ทำหน้าที่รับสัญญาณจาก Sensors จากนั้นจึงประมวลผลข้อมูลและสั่งให้ระบบงานต่างๆ ทำงานตามที่เจ้าของอาคารได้ตั้งไว้ โดยมีส่วนประกอบสุดท้าย คือ 3) Software ที่ทำหน้าที่บริหารจัดการระบบ BAS ไว้ทั้งหมดอีก
การใช้ระบบ BAS จะช่วยให้อาคารสามารถควบคุมการทำงานของระบบต่างๆ ภายในอาคารได้อย่างมีประสิทธิภาพ ยกตัวอย่างเช่น สามารถหรี่ไฟส่องสว่างและปรับความแรงของระบบปรับอากาศลงในพื้นที่มีผู้ใช้งานน้อยได้อย่างอัตโนมัติ หรือสามารถควบคุมการใช้ลิฟต์ให้ไปจอดรอในชั้นที่มักมีการใช้งานหนาแน่นในแต่ละช่วงเวลา
ตัวอย่างของการใช้ BAS ในอาคารต่างประเทศ เช่น อาคาร Shanghai Tower ในจีนสามารถลดการใช้พลังงานลงได้ถึง 21% จากการใช้ BAS ร่วมกับเทคโนโลยีอื่นๆ เพื่อควบคุมระบบส่องสว่าง ระบบทำความร้อนและความเย็นของอาคารที่มีพื้นที่ใหญ่ถึง 380,000 ตร.ม. ผลลัพธ์ดังกล่าวสอดคล้องกันกับ สำนักงาน Aspiria Workplace Campus ในสหรัฐฯ ที่สามารถประหยัดพลังงานได้ถึง 16%
นอกจากนี้ ผลการศึกษาของปฏิบัติการแห่งชาติแปซิฟิกตะวันตกเฉียงเหนือ (PPNL) ยังระบุว่าการใช้ BAS เพื่อควบคุมการใช้งานอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในสหรัฐฯ 14 ประเภทยังชี้ว่า BAS สามารถลดการใช้พลังงานโดยเฉลี่ยได้ถึง 29% ข้อมูลดังกล่าวจึงเป็นหลักฐานที่สามารถยืนยันได้ว่าการใช้ BAS ในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สามารถช่วยลดการใช้พลังงานของอาคารได้จริง
ราคาของ BAS สูงแค่ไหน? แล้วคุ้มค่าแก่การลงทุนหรือไม่?
เงินลงทุนของ BAS ขึ้นอยู่กับขนาดของอาคาร ยิ่งอาคารใหญ่จะยิ่งมีต้นทุนที่สูง โดย ข้อมูลจากต่างประเทศชี้ว่าการติดตั้ง BAS อย่างเต็มรูปแบบให้กับอาคารจะมีต้นทุนเฉลี่ยราว 4.75 ดอลลาร์สหรัฐฯ/ตร.ฟุต หรือราว 1,500 บาท/ตร.ม. ซึ่งเมื่อเทียบกับต้นทุนในการก่อสร้างอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ที่ 21,900-28,300 บาท/ตร.ม. สำหรับอาคารสำนักงาน และ 18,200-25,200 บาท/ตร.ม. สำหรับห้างสรรพสินค้า พบว่าการติดตั้งระบบ BAS เข้าไปในอาคารจะมีต้นทุนส่วนเพิ่มจากราคากลางของค่าก่อสร้างอยู่ระหว่าง 5-8%
แม้ผู้ประกอบการจะมีต้นทุนครั้งแรก (Initial Investment) ที่อาจสูงถึงหลักสิบล้านบาท แต่ประโยชน์จากการประหยัดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานที่มากกว่าต้นทุน ส่งผลให้ BAS เป็นเทคโนโลยีที่มีความคุ้มค่าต่อการลงทุน โดยมีแนวโน้มให้ ROI เท่ากับ 11.5% ซึ่งมีรายละเอียดการคำนวณดังนี้
สมมติฐาน: อาคารสำนักงานพื้นที่ 50,000 ตร.ม.
ด้านต้นทุน: เจ้าของอาคารจะมีต้นทุนค่า BAS 7.5 ล้านบาท/ปี คำนวณจากค่าติดตั้ง BAS อย่างเต็มรูปแบบที่ ตร.ม. ละ 1,500 บาท คิดเป็นต้นทุนทั้งหมด 75 ล้านบาท และหารด้วยระยะเวลาในการใช้งาน (ตัดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง) ที่ 10 ปี
ด้านผลประโยชน์: เจ้าของอาคารจะมีส่วนต่างจากค่าไฟฟ้าที่ประหยัดได้เท่ากับ 8.4 ล้านบาท/ปี จากการที่ BAS สามารถลดการใช้พลังงานในอาคารได้ 20% จากปกติที่ต้องจ่ายปีละ 41.8 ล้านบาท ลงมาเหลือ 33.4 ล้านบาท[2]
มูลค่าตลาด BAS ในไทยอยู่ที่เท่าไหร่?
Krungthai COMPASS มองว่ามูลค่าตลาด BAS ของไทย สำหรับการติดตั้งให้กับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จะอยู่ที่ราว 2.3 หมื่นล้านบาท โดย ปัจจุบัน คาดว่าทั้งประเทศไทยมีพื้นที่อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั้งหมด 30.3 ล้านตร.ม.[3] แบ่งเป็น อาคารสำนักงาน 12.5 ล้านตร.ม. และห้างค้าส่งค้าปลีก 17.8 ล้านตร.ม. อย่างไรก็ดี ในการประเมินมูลค่าตลาดคงไม่สามารถนำพื้นที่ทั้งหมด 30.3 ล้านตร.ม.ไปคูณด้วยต้นทุนค่าติดตั้ง BAS ได้ซะทีเดียว เนื่องจากต้องพิจารณาอีกหลายมิติ อาทิ ความพร้อมของเจ้าของอาคาร ขณะเดียวกันอาคารสมัยใหม่บางโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งอาคารที่ได้รับรอง Green Building ตามมาตรฐาน LEED หรือ TREE คงมีการติดตั้งระบบ BAS อยู่ก่อนแล้ว เราจึงแบ่งการประเมินมูลค่าตลาดออกเป็น 3 ด้วยกัน Scenarios ได้แก่
- กรณีที่ 1: 20% ของพื้นที่อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั้งไทย หรือ 1 ล้านตร.ม. เป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพในการลงทุน มูลค่าตลาด BAS จะอยู่ที่ราว 0.9 หมื่นล้านบาท
- กรณีที่ 2 ซึ่งเป็นกรณีฐาน: มองว่า 50% ของพื้นที่อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั้งไทย หรือ 2 ล้านตร.ม. เป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพในการลงทุน มูลค่าตลาด BAS จะอยู่ที่ราว 2.3 หมื่นล้านบาท
- กรณีที่ 3: มองว่า 80% ของพื้นที่อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หรือ 3 ล้านตร.ม. เป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพในการลงทุน มูลค่าตลาด BAS จะอยู่ที่ราว 3.6 หมื่นล้านบาท
Quick Wins#2 เปลี่ยนหลอดไฟเป็น LED
ต้นทุนค่าไฟส่องสว่างถือเป็นค่าใช้จ่ายหนึ่งที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ต้องแบกรับ โดยในกรณีที่ผู้ประกอบการยังใช้หลอดไส้ (Incandescent) อาจทำให้ค่าใช้จ่ายด้านระบบส่องสว่างมีสัดส่วนสูงเกือบ 1 ใน 3 ของค่าไฟฟ้าในแต่ละปี หากอ้างอิงกับ ประกาศกรมสวัสดิการและคุ้มครองแรงงาน เรื่อง “มาตรฐานความเข้มของแสงสว่าง” หรือที่ชอบเรียกกันว่า “กฎหมายความสว่าง” พ.ศ. 2561 นั้นได้กำหนดให้บริเวณพื้นที่ใช้ประโยชน์ของสำนักงานต้องมีค่าเฉลี่ยความเข้มของแสงสว่างไม่น้อยกว่า 300 ลักซ์ หรือ ลูเมน/ตร.ม. ซึ่งหากเจ้าของอาคารเลือกที่จะใช้ระบบส่องสว่างแบบหลอดไส้ที่มักให้ความสว่างโดยเฉลี่ยราว 14 ลูเมน/วัตต์ หมายความว่าผู้ประกอบการจะต้องใช้กำลังไฟไปกับระบบส่องสว่างที่ 21.4 วัตต์/ตร.ม. ซึ่งหากคำนวณค่าไฟฟ้าที่ 4.18 บาท/กิโลวัตต์-ชั่วโมง จะคิดเป็นต้นทุนค่าไฟฟ้าเฉพาะระบบส่องสว่างถึง 280 บาท/ตร.ม./ปี ซึ่งหากเป็นกรณีอาคารสำนักงาน 50,000 ตร.ม. จะมีต้นทุนส่วนนี้ถึงปีละ 14 ล้านบาท
Krungthai COMPASS เสนอให้เจ้าของอาคารพิจารณาลงทุนเปลี่ยนระบบส่องสว่างไม่ว่าจะจากหลอดไส้ หรือหลอดฟลูออเรสเซนต์ (CFL) ไปเป็นหลอด LED ซึ่งจะช่วยลดค่าไฟฟ้าให้กับเจ้าของอาคารและคืนทุกได้ค่อนข้างเร็ว โดย สำหรับการคำนวณในครั้งนี้เป็นการจำลองการเปลี่ยนหลอดไฟจากหลอด Incandescent และหลอด CFL เป็น LED ของอาคารสำนักงานพื้นที่ 50,000 ตร.ม. และกำหนดให้มีค่าเฉลี่ยความเข้มแสงสว่างที่ 300 ลักซ์ ตามประกาศกรมสวัสดิการและคุ้มครองแรงงาน หรือคิดเป็น 1,500,000 ลูเมนของพื้นที่อาคารทั้งหมด
ด้านต้นทุน: เจ้าของอาคารจะมีต้นทุนส่วนเพิ่มจากการเปลี่ยนหลอดไฟเป็น LED 0.56 ล้านบาท/ปี คำนวณจากราคาหลอด LED ที่ 0.18 บาท/ลูเมน คิดเป็นต้นทุน 2.7 ล้านบาท หารด้วยระยะเวลาการใช้งาน (ตัดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง) ที่ 4.8 ปี
ด้านผลประโยชน์: เจ้าของอาคารจะประหยัดค่าไฟฟ้าปีละ 19.6 ล้านบาท ในกรณีที่เปลี่ยนจากหลอด Incandescent และ 2.1 ล้านบาท ในกรณีที่เปลี่ยนจาก CFL จากการที่หลอด LED สามารถลดการใช้พลังงานได้ถึง 80% และ 35% เมื่อเทียบกับหลอด Incandescent และ CFL ตามลำดับ ซึ่งถือเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า ใช้เงินลงทุนไม่สูงมาก นอกจากนี้ การเปลี่ยนหลอดไฟเป็น LED ยังดำเนินการได้เร็ว โดยคาดว่าจะใช้ระยะเวลาไม่เกิน 30-60 วันเท่านั้น
Quick Wins#3 เปลี่ยน Façade อาคารเป็นกระจกคุณภาพสูง (Low-E)
Façade หรือ เปลือกอาคารถือเป็นปราการด่านแรกในการรับมือกับความร้อนจากแสงอาทิตย์ โดยปัจจุบัน Curtain Wall หรือการออกแบบเปลือกอาคารด้วยกำแพงกระจกกำลังเป็นที่นิยมของอาคารสมัยใหม่ การเลือกใช้กระจกที่มีคุณสมบัติสะท้อนความร้อนที่สูงแต่ยังปล่อยให้แสงสว่างสามารถเข้ามายังอาคารได้อยู่จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งต่อการออกแบบ Façade ในปัจจุบัน
กระจก Low-E คือกระจกที่มีการเคลือบสารฉนวนกันรังสีความร้อนไว้ในด้านในของกระจกเพื่อทำหน้าที่ป้องกันไม่ให้รังสีความร้อนผ่านจากภายนอกอาคารเข้าสู่ภายใน ส่งผลให้กระจกชนิดนี้สามารถควบคุมปริมาณความร้อนในอาคารได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเมื่อภายในอาคารเย็นลง ก็สามารถที่จะลดการทำงานของระบบปรับอากาศภายในอาคารได้ ทำให้เจ้าของอาคารมีค่าไฟฟ้าที่ลดลง โดยผลการวิเคราะห์ของ BSG Glass[4] ระบุว่ากระจก Low-E จะช่วยให้อาคารสามารถประหยัดค่าไฟฟ้าได้ 4.5% เมื่อเทียบกับกระจกใสธรรมดา ซึ่งเป็นตัวเลขที่ใกล้เคียงกับผลการศึกษาในต่างประเทศ อาทิ โรงแรมใน U.K. ที่บอกว่ากระจก Low-E สามารถลดการใช้พลังงานได้ 2.7%[5]
Krungthai COMPASS ประเมิน ROI จากการเปลี่ยน Façade อาคารเป็นกระจกคุณภาพสูง (Low-E) ไว้ที่ 14% โดยมีรายละเอียดในการประเมินดังต่อไปนี้
ด้านต้นทุน: เจ้าของอาคารจะมีต้นทุนค่าติดตั้งกระจก Low-E 1.65 ล้านบาท/ปี คำนวณจากราคากระจก Low-E ที่ 6,000 บาท/ตร.ม. พื้นที่เปลือกอาคารทั้งหมด 11,000 ตร.ม. โดยมีสัดส่วนพื้นที่กระจกต่อเปลือกอาคารที่ 75% จะได้พื้นที่ติดตั้ง 8,250 ตร.ม. คิดเป็นต้นทุนรวมราว 49.5 ล้านบาท และหารด้วยระยะเวลาการใช้งาน (ตัดค่าเสื่อมราคา) ที่ 30 ปี
ด้านผลประโยชน์: เจ้าของอาคารจะประหยัดค่าไฟฟ้าได้ปีละเกือบ 1.9 ล้านบาท ลดลง 4.5% เมื่อเทียบกับกระจกใสธรรมดา อย่างไรก็ดี เป็นข้อสังเกตว่าการเปลี่ยน Façade เป็นกระจก Low-E อาจเหมาะกับอาคารที่มีเปลือกเป็น Curtain Wall อยู่ก่อนแล้ว และด้วยระยะเวลาในการรื้อถอนกระจกเดิมและติดตั้งกระจกใหม่ที่อาจนานถึง 180 วัน เจ้าของอาคารจึงต้องบริหารจัดการให้ดีเพื่อไม่ให้กระทบกับกลุ่มผู้เช่าหรือผู้ที่เข้ามาใช้อาคารในปัจจุบัน
Krungthai COMPASS ประเมินว่าทางเลือกที่ 2 หรือการเปลี่ยนระบบส่องสว่างเป็น LED คือวิธีที่เจ้าของอาคารควรดำเนินการเป็นอย่างแรกๆ เนื่องจากเป็นวิธีการที่ใช้เงินลงทุนที่ไม่สูงนักเพียง 2.7 ล้านบาท อีกทั้งยังสามารถคืนทุนได้อย่างรวดเร็วด้วยค่าใช้จ่ายด้านระบบส่องสว่างที่ลดลงถึง 35-80% นอกจากนี้เมื่อพิจารณาระยะเวลาในการดำเนินการพบว่าการเปลี่ยนหลอดไฟเป็น LED ยังสามารถทำได้อย่างรวดเร็วโดยใช้ระยะเวลาในกรอบเพียง 30-60 วัน
สำหรับทางเลือกที่ 1 หรือการติดตั้งระบบ BAS อย่างเต็มรูปแบบ และทางเลือกที่ 3 หรือ การเปลี่ยน Façade อาคาร เป็นกระจก Low-E เป็นวิธีที่อาจเหมาะกับเจ้าของอาคารที่มีเงินลงทุนในระดับหนึ่ง เนื่องจากทั้ง 2 วิธีต่างใช้เงินลงทุนในระดับ 50-75 ล้านบาท และใช้เวลาดำเนินการค่อนข้างนาน 120-180 วัน เจ้าของอาคารจึงต้องบริหารจัดการให้ดีเพื่อไม่ให้กระทบกับผู้เช่าปัจจุบัน อย่างไรก็ดี เมื่อปรับปรุงเสร็จ คาดว่านอกจากผลตอบแทน หรือ ROI ในรูปตัวเงินแล้ว วิธีการทั้ง 2 ยังอาจสามารถเพิ่มความพึงพอใจด้านอื่นๆ ให้กลุ่มผู้เช่าทั้งการลดระยะเวลาในการรอลิฟต์ลงจากระบบ BAS หรือการมีรูปร่างหน้าตาของออฟฟิศสำนักงานที่ดูทันสมัยมากขึ้นจากการปรับปรุง Façade ของอาคาร เป็นต้น
Summary
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ควรตั้งเป้าลดปริมาณปล่อยมลภาวะลง เนื่องจาก 1) ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ธุรกิจที่มีการปล่อย CO2 สูง และจำเป็นต้องลดอย่างมีนัยสำคัญเพื่อบรรลุเป้าหมาย Net Zero ในปี 2573 (หรือ ค.ศ. 2030) ประกอบกับ 2) กลุ่มผู้เช่าอาคารเชิงพาณิชย์มีพฤติกรรมที่ให้ความสำคัญกับการเช่าอาคารรักษ์โลกกันมากขึ้นสะท้อนจากผล Survey ของ JLL ที่ระบุว่า 3 ใน 4 ของผู้เช่ายอมที่จะจ่ายอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้นเพื่อแลกกับการได้เช่าพื้นที่ในอาคารที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืน ซึ่งภาวะดังกล่าวก็เกิดขึ้นในประเทศไทยเช่นกันสังเกตได้จากความต้องการเช่าสำนักงานในรอบ 4 ไตรมาสล่าสุดที่กว่า 90% เกิดขึ้นใน Green Office
Krungthai COMPASS ประเมิน 3 Quick Wins ในการลดการปล่อยมลภาวะของอาคารผ่านการลดการใช้พลังงานไฟฟ้าลง ได้แก่
- การติดตั้งระบบ Building Automation System (BAS) อย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งจะช่วยให้สามารถควบคุมการทำงานของระบบต่างๆ ภายในอาคารได้อย่างมีประสิทธิภาพ ลดการใช้พลังงานไฟฟ้าได้เฉลี่ย 20% คิดเป็น ROI ที่ 5%
- การเปลี่ยนระบบส่องสว่างเป็นหลอด LED คือแนวทางที่ควรดำเนินการเป็นอย่างแรกๆ เนื่องจากใช้เงินลงทุนที่ไม่สูงนัก อีกทั้งยังสามารถคืนทุนได้อย่างรวดเร็วด้วยค่าใช้จ่ายด้านระบบส่องสว่างที่ลดลงถึง 35-80% ทำให้มีระยะเวลาคืนทุนได้เร็ว นอกจากนี้ ยังเป็นแนวทางสามารถดำเนินการได้อย่างทันทีและใช้ระยะเวลาในกรอบ 30-60 วันเท่านั้น
- การเปลี่ยน Façade อาคารเป็นกระจกคุณภาพสูง (Low-E) ซึ่งด้วยคุณสมบัติที่สามารถควบคุมปริมาณความร้อนในอาคารได้อย่างมีประสิทธิภาพจะช่วยให้อาคารมีการใช้พลังงานที่ลดลง 5% คิดเป็น ROI ที่ 14.0% อย่างไรก็ดี มีข้อสังเกตว่าการเปลี่ยน Façade เป็นกระจก Low-E ค่อนข้างใช้ Initial Investment ที่สูงหลักหลายสิบล้านบาท และแนวทางนี้จะเหมาะกับอาคารที่มีเปลือกเป็น Curtain Wall อยู่ก่อนแล้ว นอกจากนี้ ด้วยระยะเวลาในการรื้อถอนกระจกเดิมและติดตั้งกระจกใหม่ที่อาจนานถึง 180 วัน เจ้าของอาคารจึงต้องบริหารจัดการให้ดีเพื่อไม่ให้กระทบกับกลุ่มผู้เช่าหรือผู้ที่เข้ามาใช้อาคารในปัจจุบัน
[1] อ้างอิง โครงการที่ได้มาตรฐาน LEED และ WELL จะได้รับอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าอาคารปกติประมาณ 15-20%
[2] กำหนดให้อาคารสำนักงานพื้นที่ 50,000 ตร.ม. ใช้ไฟฟ้าปีละ 200 กิโลวัตต์-ชั่วโมง/ตร.ม. คิดอัตราค่าไฟฟ้าเท่ากับ 4.18 บาท/กิโลวัตต์-ชั่วโมง คิดเป็นค่าไฟฟ้าปีละ 41.8 ล้านบาท
[3] พื้นที่อสังหาฯ เชิงพาณิชย์คือผลรวมระหว่างพื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ห้างค้าส่งค้าปลีกในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และปรับค่าด้วยสัดส่วนของพื้นที่ขออนุญาตก่อสร้างอาคารสำนักงานและห้างค้าส่งค้าปลีกระหว่างกรุงเทพฯ และปริมณฑลต่อทั้งประเทศในรอบปี 2561-2566
[4] ผู้ผลิตและจัดจำหน่ายกระจกอาคารในเครือ บมจ. ไทยเทคโนกลาส กรุ๊ป
[5] Impact of Low-E Window Films on Energy Consumption and CO2 Emissions of an Existing UK Hotel Building