โดย นายชัยชาญ สิทธิวิรัชธรรม กรรมการ บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่ปรึกษาด้านประสิทธิภาพ กรมที่ดิน
ก่อนจะซื้อขายหรือครอบครองที่ดิน เราควรรู้เรื่องกฎหมายที่ดินเป็นอันดับแรก เพื่อมิให้ถูกหลอกหรืออาจทำผิดกฎหมายโดยไม่รู้ตัว เช่น ในกรณีทำนิติกรรมใดๆ เกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน หรือหากซื้อขาย หรือ จํานองโฉนดที่ดินฯ แล้วไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน จะถือว่าการซื้อขายที่ดิน หรือจำนองที่ดินนั้นเป็น “โมฆะ”
ในกรณีที่ท่านเป็นเจ้าของที่ดิน ไม่ว่าจะซื้อขาย หรือครอบครองทำประโยชน์จากที่ดินมานานแล้ว แต่ที่ดินนั้นยังไม่มีหลักฐานเป็นโฉนดที่ดิน สิ่งแรกที่จะต้องทำคือ “การขอออกโฉนดที่ดิน” และ “การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม” โดยทั้ง 2 เรื่องต้องทำ คือ
1. การขอออกโฉนดที่ดินด้วยการทำประโยชน์ในที่ดินมาก่อน สามารถปฏิบัติตามนี้
– ยื่นคำขอต่อเจ้าหน้าที่
– เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบ สอบสวนความถูกต้อง และหลักเกณฑ์ทางกฎหมายแล้วดำเนินการรังวัดที่ดิน
– เมื่อดำเนินการครบถ้วนถูกต้อง ตามหลักเกณฑ์ของกฎหมายแล้ว
– เจ้าหน้าที่จะออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน หรือโฉนดที่ดินให้บุคคลที่ขอเอกสารสิทธิในที่ดินต่อไป
2. เมื่อมีโฉนดที่แล้ว มีการเปลี่ยนมือเจ้าของที่ดิน
– ควรมีความรู้เรื่องการซื้อ-ขายที่ดิน หรือสอบถามเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน
– ในกรณีต้องการเปลี่ยนชื่อเจ้าของใหม่ในทุกกรณี ผู้ขอต้องไปยื่นคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินทุกครั้ง เพื่อให้การโอนนั้นชอบด้วยกฏหมาย และปรากฏชื่อท่านที่โฉนดที่ดิน
– มีข้อสงสัยเกี่ยวกับหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน หรือการจดทะเบียนเกี่ยวกับที่ดิน สามารถสอบถาม ณ สำนักงานที่ดินได้ทุกแห่ง
ถ้าท่านไม่รู้เรื่องกฎหมายแล้วไปซื้อที่ดินกับผู้ขาย โดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน เมื่อผู้ขายหรือเจ้าของเดิมไปแจ้งว่าทําโฉนดที่ดินหาย แล้วขอออกใบแทนโฉนดที่ดินใหม่ ผู้ซื้อจะเสียเปรียบและเสียค่าที่ดินไปโดยรู้เท่าไม่ถึงการณ์ครับ